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「期货配资114」基础设施领域公募REITs即将面世,投资风险介于股票和债券之间

公募REITs渐行渐近!8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下文简称《指引》),标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。

按照《指引》要求,试点阶段,公募REITs基金将比照股票网下询价机制定价,定价后比照LOF基金模式发售、封闭式基金运作,采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行,80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

“从美国市场来看,在过去20年中,REITs年化收益率为9.95%。2020年以来,受疫情影响,国际市场基础设施REITs品种也仍然有增长15%的业绩。”8月9日,上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上讲道。

鹏华基金副总裁邢彪表示,从资产风险频谱的分布来看,REITs是股票、债券、现金以外的第四大类成熟的资产配置品种。REITs的投资风险介于股票、债券之间,既可以获得有明确预期的现金回报,又可以享受资产增值,长期来看,REITs的长期回报率表现优异。

从基础设施资产开启公募REITs试点

REITs(Real Estate Investment Trusts),即不动产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,也是实现不动产证券化的重要手段。而公募REITs更是具有投资门槛低、分红比例高、流动性强等优势。

公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来,目前已有40多个国家(地区)创设了该类产品;国内也早在2002年就有部分信托公司创设了相关产品;2015年,鹏华前海万科REITs成立,这是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品,底层资产为深圳前海地区的优质商业地产。但此后,投资国内的公募REITs产品一直处于停滞状态。

2020年4月30日,中国证监会、国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,并颁布配套指引,明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。

此后的8月3日,国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,标志着我国基础设施REITs的制度体系正式确立。

为什么选择从基础设施资产开启公募REITs试点?

“当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务。但金融服务基础设施建设的工具和手段还是以财政和传统信贷为主,但以债务资金推动的边际效应是在递减,也产生了一系列问题。如何加快要素市场建设,释放市场活力,为实体经济提供新产品、新机制,是当前资本市场的重要使命。REITs在当前背景下应运而生,也是深化资本市场供给侧改革的重要举措。”上海证券交易所债券业务中心总经理佘力表示。

鹏华基金副总裁邢彪认为,公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。一直以来,中国基础设施主要以债务融资的方式筹措资金,多年以来负债模式有效的汇集了公众资金,支持了中国基础设施的发展。经过多年的杠杆扩张,政府部门的杠杆率一路走高,目前负债空间逐步收窄,在负债约束下,继续开展基建投资存在较大资金缺口,特别是作为资本金的股性资金非常紧张。

另一方面,基础设施投资经过多年迅猛发展,形成了巨量的优质基础设施资产,但是大量存量基础设施资产处于休眠状态,无法进入市场进行流通,基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环,只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金,制约了基础设施的发展。

邢彪表示,通过REITs引导、聚集社会资金投资于具有稳定收益的基础设施,满足社会投资人兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求,填补了市场空白,进一步完善了中国多层次资本市场。

投资风险介于股票和债券之间

那么,最终面世的基础设施REITs将会是什么样的产品?具有怎样的风险收益特征?适合什么类型的投资者?

按照8月7日证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》要求,基础设施REITs产品具有以下四大特征:

1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。相比征求意见稿中规定“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额”,正式稿由“一对一”改为“一对多”,在操作上增加了灵活度,使得后续扩募增发成为可能。

2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体(以下统称特殊目的载体)取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

3、基金管理人主动运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

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